易宪容:房价调整导致财富缩水风险是夸大其词

　　有人说，房价调整会让中国居民30万亿房地产财富缩水，会出现负财富效应。这应该是夸大其词。因为住房既是投资品也是消费品。住房价格下降，对消费者来看，住房效用从来都不会改变，其负向影响几乎为零。受影响的应该仅是房地产投资者。对房地产市场投资者，莫说中国土地公有的情况下要进行严厉限制，就是在发达市场经济国家也有严格的限制。房地产价格上升时，房地产投资者赚得盆满钵满，此时有谁会因为赚钱过多而多向政府交税？那么，当房价下跌时，这种投资风险又怎么能让全国人民来买单呢？

　　房价格下跌造成国内银行体系的风险？这可以从住房抵押物的风险、房地产开发商银行信贷的风险、个人住房按揭贷款的风险来分析。房价下跌不仅会导致住房抵押物的价值下跌，也会导致土地价格的下降而放大银行信贷的风险。因为，就目前的情况来看，一是房地产开发贷款主流是土地抵押贷款。土地价格迅速下降，不仅把银行信贷风险完全暴露出来，也会把银行信贷的风险无限放大。比如，如果一块土地在高位时评估市值为1亿元，银行风险定价为60%，这样，房地产开发商就能够从银行获得贷款6000万元。但是当土地的价格下跌50%时，这块土地的抵押价值只是3000万元。如果以3月份底人民币贷款余额27万亿、住房作为抵押物的贷款所占比重为50%估算，那么就有13万亿以上的贷款处于房价下降的风险中。但是，这部分住房抵押贷款中风险高的只是在2007年以后的，估计在一万亿左右(即2007年银行信贷增加额，减去2007年个人住房按揭贷款)，占整个贷款的比重并不高。二是房地产开发商的银行贷款。2008年3月底，全国商业银行本外币贷款余额为29.4万亿元，商业性房地产贷款余额5.01万亿元(占整个国内银行体系贷款总额的17%)，其中房地产开发贷款余额1.8万亿元，占银行体系贷款总余额的比重仅为6%，也不高。三是从个人住房按揭贷款对国内银行体系的影响来看，到2008年3月底，个人住房按揭贷款余额为3.13万亿，占银行体系贷款总余额的比重为11%左右。其中，个人住房按揭贷款不良率的高低还与国内房价上涨幅度有关。国内房价上涨最快一年是2007年。而2006年个人住房按揭贷款余额2.27万亿，2007年个人住房按揭贷款增加8686亿元左右，2008年一季度个人住房按揭贷款增加1233亿元。在这里，个人住房按揭贷款风险较高是2007年以后的9709亿元，其中个人还款1600亿元。也就是说，个人住房按揭贷款风险较高贷款也只是8100亿元左右，占整个银行体系贷款总额不足3%。2006年以前，房价水平低且有30%按揭贷款首付。因此，国内个人住房按揭贷款的总体风险并不会太高。