陈波翀:断供出现深圳房价未见底还有向下空间

　　事实上，房价见底离不开两大先决条件，即泡沫适度和成交放大。前者对应房价的周期性变化，后者则表现为供求关系均衡的结果。一般来讲，房价见顶之后，一手房及二手房成交要经历三个阶段的变化。第一，一手房成交较二手房显著回落，房价主要由二手房成交支撑呈现抵抗式下跌。第二，无论一手房还是二手房，成交均大幅回落，市场普遍持观望心态。第三，成交有所回升，房价继续小幅下跌。

　　从供求关系来看，房价未达到均衡状态。上半年，深圳市住宅施工面积为1950.89万平方米，住宅新开工面积为303.89万平方米，预计全年施工面积为2254.78万平方米。即便是以三年的建设周期计算，未来平均每年竣工面积为750万平方米。而今年预计的销售面积为350万平方米（含二手房），供大于求的趋势十分明显。此外，房价泡沫最为严重的2007年，一手房成交也不过501.40万平方米，供给还是会持续大于需求。

　　不难理解，深圳房价仍然还有向下的空间。究竟底部在哪里呢？很明显可以从需求入手进行分析。众所周知，市场持观望心态，主要是预期房价还会下跌。一旦房价跌至合理水平，无论是自住需求还是投资需求，都会被极大地激发出来，即租金能完全覆盖按揭贷款的利息支出。一般来讲，按揭贷款利息支出属于购房的财务成本，如果能有效向租客转嫁，等于零财务成本购房，不仅自住需求会提前，投资需求也会成倍增加。