出处：焦点房地产网 余涵 作者： 时间：2006-3-20 15:10:39 推荐好友
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完善住房保障体系
重要的在于建立必要的几个制度。
一、立法要求各级政府必须将当年土地收益中10—20％用于建立政府社会保障体系，让中低收入家庭（不是居民，必须建立家庭概念与标准）能看到政府出台保障政策的资金来源，也降低和减少对土地与房价高的不满，土地价格高会使保障性资金来源增加。
二、提高廉租房的标准，首先改善最困难家庭的住房问题，用二手房实物配租或贴租的方式，改变现有住房困难户的现状。
三、政府监管非盈利或低盈利，企业操作的方式发行低息的债券，对限定收入、限定住房标准的中等及偏下收入的家庭实行贴息、贴租的补贴方式，用购或租解决住房问题。
A、建设非廉租的贴租的标准出租公寓。
B、对购房人提供首付贴息贷款或长期购房贷款。
C、将经济适用住房的优惠政策换成建立贴租房政策，并逐步将现有的砖头补贴政策换成人头补贴政策。
D、在贴租房中居住满五年以上而收入水平仍未达到购买商品房标准的，允许折旧后购房。
完善住房消费政策
应建立“住宅法”用法律的形式明确与保护住房消费，“住宅法”中应明确中国的住房供应体系、住房社会保障体系、住房金融制度、住房消费制度、住房不同消费阶段的标准及相关的内容。
其中住房消费政策应包括：
1、货币资产变成实物资产的减免个税的政策，按纳税人和抚养系数合并计算。
2、以家庭及家庭人口计算最低居住标准和预期居住标准。
3、当一个家庭拥有多套住房但未超过预期居住标准时，按拥有一套住房计算。
4、当换购住房、升级住房条件时，同时拥有两套住房不超过半年或某一固定期限时，视为拥有一套住房（期房不计入）。
5、用住宅法限定限额贷款的低利率，或用住房金融中的低息债券与住房公积金相结合组成低息贷款。
6、对只拥有一套住房的购房家庭实行低息和减免交易税费。
7、对只拥有一套住房的家庭，换购住房的交易升值减免所得税和交易税。
8、取消对二手房市场准入准出的限制性条件。
9、降低出租房屋的交易税费及所得税，提供更多的出租房源。
住房消费中包括购房和租房，不应将鼓励消费的政策，仅限于一次性购房，还应包括换购住房与租房形成多元化、多层次和递次升级的消费结构。
规范房地产市场秩序
实行履约担保制度，解决工程建设中的质量与履约问题，也解决了工程款支付、农民工工资拖欠和分包、材料设备供给中的问题。
实行更细致的有可操作性的建筑物所有权区分制度（业权制度）解决物业管理中的问题和业主财产权利的保护。
约束政府行为解决控制城市拆迁规模与拆迁政策问题。
对未来政策的其它建议
1、要发布正确并全面的房地产市场信息，特别是要公布非房地产开发的传统市场方式解决住房问题的信息。让全世界和全国人民都知道中国政府解决全社会城镇住房问题在靠市场与非市场化两种方式进行，目前大量的城镇居民特别是中低收入家庭的住房是靠非市场化的方式解决的。尤其是大量的类似于经济适用住房的建设（如合作、自建、集资等）是用非房地产开发的方式解决的。房地产开发市场只是中国用市场化方式解决住房问题的一部分，因此不能仅用房地产开发市场中的统计数字判断中国整体的城镇居民住房建设，特别是这部分住房在扩大城市化率与解决中低收入家庭住房的作用，以防止和避免一些境外的经济学家们对市场的误读和争取中低收入家庭对政府工作的理解，缓解社会舆论对政府工作的不良压力。
包括在稳定房价中应引入非市场化的房价参数，列明市场化商品房的房价、二手房房价与非市场化房价及不同的参数下的平均房价，以正确的反映中国房地产市场实际的供给与交易价格。当将非市场化房价参数加入平均房价时，房价的实际价格就会大大下降。如将非市场化住房数量加入供给结构计算之中就会发现结构不但合理并且发展正常。
在建设和谐社会中，之所以引起社会不满，其重要的原因是忽略了这部分生产与供给，给社会和民众造成了误解，以为政府放弃了解决中低收入家庭住房的责任，把中低收入家庭的住房全部推向了市场，形成了中央和社会对房价增长过快的不满。
2、在做好非市场化建房工作的宣传的同时，应强调继续推行市场化的替代作用（包括代建制），最终形成完整统一的房地产市场体系及除市场之外的社会保障体系，否则无法用统一的调控手段和政策规范与引导市场。宏观政策的失灵其中一个重要原因就是无法调整非市场化的部分，包括土地的供给，如北京2005年市场化的土地供给（招拍挂部分）仅占全部土地供给的10％，而其它用地部分占90％，含基础设施及合作、合建、集资建房用地。
当这种非市场化建房仍占市场约40％的投资和约50％的建房份额时，这种两分天下的局面不利于房改货币化改革的推进，并对市场经济的建立产生不良影响，也无法保证国有土地的使用与升值。
3、在宣传我国城市化与城市建设发展时，包括城市居民住房发展时，不能仅用人均平方米数增加和竣工总量增加，应更全面的说明各种不同收入家庭的住房现状，特别是中低收入家庭住房的现状。要先证明中国几十年的实物分配和旧城改造的拆迁工作已取得了重大的成绩，改善与保障了绝大多数中低收入家庭的住房问题，实际需要政府关怀与解决的中低收入家庭与困难家庭的比重仅为8％以下，不要让全社会误解中国的低收入家庭的住房问题严重到住在大街上，更不能用有40—50％的中低收入家庭的住房仍未解决来夸大中国发展中的住房矛盾，以至于让各种媒体与社会的指责演变成中国社会不和谐的矛盾。
4、要改变让中国城市每个家庭都必须拥有一套带产权的新房的消费观念和政府目标，提倡政府要保证每个家庭都有房住的保障政策，而并非每个家庭有能力购买拥有产权的房屋，尤其不能要求所有的家庭都拥有一手市场中的新产权房。
首先要让全国城镇住房的成套率水平达到1：1。从成套率住宅的存量上要保证至少能让每个城镇家庭都能有成套住宅的居住条件。而目前我国现有成套不足80％，就是租房也无法保证居住环境与质量的提高，再加上每年的实际住房竣工套数低于城镇家庭增加的户数，更无法保障需求。在新增产量都无法满足需求的情况下，要求每个家庭都购买和拥有一套产权房必然引发因消费超前而形成的供求矛盾和房价的快速增长。
其次应用发行长期低息债券和政府按比例拿出一部分土地收益盖相当一部分专门用于出租或贴租的过渡性用房。不是用买而是用租或长期租用之后购买的方式解决低收入家庭的过渡性住房问题。当生活条件改善之后再购买二手房或新房，形成临时性消费向拥有性消费逐步过渡的理性消费理念与过程。
应改变让低收入家庭购买商品房的政策性口号。不能期待用开发商提供中低价位的商品房或普通商品住宅的政策导向，用商品房的供给方式解决中低收入家庭住房问题。不能用购买商品房的政策导向把中低收入家庭推向市场，完全靠开发商的商品房提供和中低收入家庭的现有收入能力解决住房问题。也正是这种政策导向的错误，让根本无能力或按现有中低收入家庭的收入水平无能力购买商品房的家庭产生了对政府政策的不满，对市场的不满，对开发商的不满，对土地政策的不满和对房价的不满，更引发对贫富差别不满的社会不和谐情绪。
5、修改与明确我国的住房供给体系，并针对不同消费群体分层次指定不同的消费政策和政府支付力度，并建立有效的社会住房保障制度。
第一层次：是中等偏上及以上的收入家庭按完全市场化的商品房供应体系，购买与租赁商品房。可以在各城市中限定一定比例的适合当地中等收入家庭收入购买价格的普通商品房。用减免购房个人所得税的方式对购房消费给以支持，用购买减免个人所得税和减免一定交易税费的办法对普通商品房的购买家庭给以支持。但为防止过度投机性购买，只按家庭纳税人的个数给以定额的税收减免，并对拥有一套住房的给以多次购买与卖出时的营业税和差价所得税的免征。而对拥有二套或以上的征收差价所得税（用立法对拥有一套住房给以定义，如第二套房入住超过六个月期限为同时拥有两套住房等）。
除税收减免与征收上给以支持与限制外，建议不应再在商品房范围之中设定高、中、抵档的分类，这种分类不但产生政策歧视，并且使购买者产生贫富差异中的心理歧视，各种汽车中有高中低档次，但并没有政策文件与消费政策中的歧视（可设定不同进口的税率，但没有消费歧视和二手再交易中的歧视）。更不应该额外用征营业税的方式掠夺私人财产权中的财产交易权。这种交易不管居住年限都是更新住房与方便工作条件的变更，而非投机（多套住房交易的收入差价可征个人所得税，是因中国的个税征管不能统一的原因造成的）。房价不代表应有歧视性分类，最终的商品房价应用贷款利率和供求关系来调节房价，使之完全市场化。
第二层次：是中等及中等偏下收入的家庭，除上述共享的支持政策外，用发行低息债券的方式，额外给以限额、限面积标准的贴息贴租支持（包括首付款的无息或贴息的支持），使这部分家庭能用贴息贴租的扶助购买或租赁普通商品房。但是必须保证这种中低价位的商品房供应（约占城市供给量的20％左右）。按市场竞争规律，当政府用政策对这类商品房给以消费支持时，并使这类商品房拥有消费需求与市场时，自然就会有投资者生产此类产品。
第三层次：是取消经济适用住房，而将适用于经济适用住房的政策（包括划拨土地）修改为建设社会保障性质的低租房（资金来源于土地收益中的一定比例和发行低息债券或银行发行长期低息贷款）。这种住房的租金高于廉租房或政府定价公房出租的标准，但低于市场价标准，用于解决低收入家庭（也许其中包括一部分中等偏低收入家庭）的住房问题（一般房租标准应不超过家庭收入的20％，差额由政府或企业补贴）。
将经济适用住房购买后居住超过五年的可以上市交易的规定倒过来，变成居住超过五年的可以按一定价格（一般为政府或企业支付的全部成本、利息、并有政府限定利润标准的价格或政府补贴的价格）销售给该业主，变成私有住房，并可以流通上市。这样既可以提供社会保障、解决改善居住条件的问题，又可以防止利用政府的砖头补贴而炒房，防止中高收入家庭侵占了低收入家庭的政府补贴，还可以在居住家庭五年内收入发生变化，不应享受政府补贴时将这些家庭向市场中的商品房转移，对居住五年后仍无力购买商品房的家庭给以私有化的优惠。并使社会保障性住房起码不会在五年内变成商品房，缓解政府与市场的压力。
第四层次：是对最低收入家庭（包括困难家庭）实行廉租房制度。包括用购买一部分现有住房的实物配租、货币补贴租金的方式解决这部分只能靠政府解决的住房问题的群体。（资金来源于公积金增值部分。）
并根据政府的财力逐步提高适用于廉租房保障的收入最高限额和人均居住面积的标准，以与社会发展同步的解决他们的生活质量问题。
建立新的住房体系之后，应明确的告诉所有的中等偏低及偏低以下收入家庭，不再用购买商品房的方式解决住房问题，而是用政府或企业的租房的方式解决住房问题，将这部分群体从市场中剥离，以避免社会舆论中对市场中商品房的指责，而只有中等偏上收入的家庭用商品房解决住房问题。
政府对第一与第二层次供给制定政策与立法，其余的按市场化方式由市场解决购买与租用的问题。第三层次由政府主导与监管，由企业市场化运行，按政府制定的政策与立法实施。第四层次按政策完全由地方政府负全责的方式实施。
当市场与政府责任、权力清楚，且适用对象的条件清晰时，消费方式与预期就会发生变化，市场的消费对象与产品定位也就清楚了，贫富差别的矛盾和中低收入家庭的住房也相应的得到缓解。
按现有的住房情况分析，实际第三与第四层次中由政府承担一部分或负全部责任的城镇家庭的比例（约8—15％）并不高，政府完全有能力与财力分期分批的实施上述政策。
如北京年生产经济适用住房为200—300万平方米，约为3.5—4.5万套，已连续生产7年多，合计25万平方米左右。按北京市现有家庭户数（常住人口统计）342.5万户左右，即使按最高15％计算（含廉租房户）约51万户。北京市每年的土地收益约110—140亿元，假定拿出20％为20—28亿元，约可以生产此类低租房3.5万套，再配上同等数量的低息债券或贷款，则年生产量约5—7万套，扣除已用经济适用住房和廉租房解决了住房的户数，最多5—8年就能全部解决所有的低收入家庭的住房问题。居住五年后收回成本与贷款，再投入循环去解决可能因城市化、下岗、失业、破产等新增住房困难户是没有问题的。
解决中国房地产市场的问题，重点在指导思想与政策的制定。没有明确分层次的供给体系和保障制度做基础而将所有问题一起推给市场，试图用货币化分配放弃政府责任，用完全市场化的方式解决所有住房矛盾，就会使经济发展与和谐社会之间出现对立性冲突。经济适用住房介于市场与非市场之间，不但未能有效的解决中低收入家庭的住房问题，反而促使一部分地区的矛盾激化（有的地区较成功），并且影响了市场的发展，也使政府的好心与补贴加大了贫富差别，没有得到应有的效果。
正如宏观调控在压缩与限制投资过快增长时，必然造成供不应求的局面而促使房价高涨，压缩了城市拆迁与改造的规模则使破旧城市的改造的速度放慢。大量长期居住于较差质量住房的居民放慢或失去了解决住房的条件。当政策压缩与调控需求增长时，又使居住的消费需求受到抑制。控制与限制炒房的措施实际同时限制与打击了正常的消费需求，改变了消费者的预期，并使正常的市场交易量下降，加大了投资者与银行信贷的风险。结果除投资增速与房价增速下降之外，并未给消费者带来更多利益，当消费者延迟购房时机时，看到的结果是房价继续上涨，使消费者对政府的调控失去信心。
没有供给体系与消费对象的分层，必然会使调控措施的目标多元化，并形成冲突与对立。只有分层次解决才有可能让调控措施专项化、目标单一化，并且更加有效。保证社会保障体系不会因市场化调节而影响，也不会调整社会保障住房的政策时影响市场化的供给与需求，形成一种可控的可持续发展局面。
