“退地”是中国楼市将步入新一轮调整的又一征兆

　　最近，上海多家媒体披露了上海普陀长风生态商务区4号东南地块被开发商“退地”的消息。市场人士分析指出，以超出底价几倍的高价拿地，在楼市风向变化时就可能面临无力开发的问题。去年9月，该地块经过两个多小时440轮叫价的艰苦“鏖战”，以11.04亿元一锤定音，超出底价3.14亿元250%，折合楼板价约1.64万元/平方米。

　　而这种现象并非个别。据报道，2007年9月11日，福建融信地产以总价9.04亿元、每亩单价近2000万元的高价拍得白马路地块，成为轰动一时的“地王”，楼面地价高达9953元/平方米。到今年3月初，融信地产不惜损失7000万元土地保证金，将昔日高价拍得的土地退还；5月14日，万科将公司所持有的东莞市万科置地有限公司50%股权转让，项目公司所持有的正是一年前土地价格疯狂飙升时期拿下的“地王”东莞市南城水濂村地块（折合楼面地价为3772.3元/平方米）。由于当地房价已经降至5000元/平方米左右，按当时拿地价格，开发商几乎没有利润可言。

　　地价持续攀升是推动房价上涨的最重要力量。这种影响主要包括三个方面：

　　其一，成本转嫁和传导。去年，全国各地“地王”一个接一个出现，拿地已经到了近乎疯狂的地步。开发商敢于高价拿地最重要的原因是，他们能将拿地的成本向房价中转嫁，而在我国房地产市场供应主体单一，开发商垄断供应市场的情况下，这种成本转嫁几乎是轻而易举的。成本从土地向房价的传递过程，也是房价疯狂上涨的过程。由此形成了一个恶性循环：地价上涨构成房价的强大推动力，而房价上涨又成为开发商高价拿地的信心支撑。