沪房价不跌反涨幕后推手:开发商溢价最大化

　　最近一周（6月16日－22日），上海住房成交均价再次创出新高。

　　该周商品住宅成交均价17483元/平方米，环比上涨371元/平方米，涨幅2.17%；佑威房地产研究中心：商品住宅的成交量大幅下滑20%，成交均价重新回涨4%，达到17393元/平方米，再次打破前周创下的17296元/平方米的历史新高，为今年以来第三次打破历史纪录的周房价。

　　是什么因素托住甚至继续推高上海房价？

　　“万科们”的定价策略

　　“今年说楼市不好，但每次新房出来，售价都高得吓人，最近浦东一个偏远地区的楼盘，报价居然15000元/平方米。”记者多位一直准备买房的朋友郁闷地说。

　　在过去房价飙升的几年中，定价“溢价最大化”理念，成为“行规”。

　　具体可以这么描述：在对一个楼盘定价时，开发商以目前楼盘所在区域的均价作为定价基础，另外根据自身品牌优势、产品优势等加上溢价部分，最终得出价格。

　　在这个过程中，开发商尤其是自认为具有明显品牌优势的开发商会把品牌溢价最大限度进行体现；自认为在产品方面有优势的，也会把产品溢价最大限度往区域平均价格上加。

　　据上述不愿透露姓名的资深人士透露，按照目前的测算，品牌溢价的最大幅度一般在10%－20%之间。在上海市场，新加坡仁恒的品牌溢价为20%，万科则为15%。而在产品溢价方面，例如建筑形态的差异，溢价最高不超过30%。