房地产步入“冬季”？ 房价合成谬误与棘轮效应

　　今年上半年，国内房价涨幅惊人，一些地方甚至超过了50%！房价这种上涨速度，超过了许多居民收入可以承受的范围，许多人只有“望楼兴叹”。基于民生问题的考虑，政府加快了政策性住房的开发力度。

　　市场化住房体系与政策性住房体系的分离，分散了公众的注意力，降低了人们对于房地产市场的极度关注。尽管如此，由于住房按揭比例等住房金融政策的收紧、房地产税收政策的强化以及公众预期的改变，楼市终于进入了一个成交低迷的“冬季”。

　　在房地产市场步入“冬季”的时候，一些民众希望房价大跌，来实现自己的置业梦想。就个体而言，这种想法当然无可厚非，但如果社会寄希望于房价大跌来实现大部分民众的置业梦想，则无疑掉入了一个“合成谬误”的陷阱！

　　“合成谬误”的要义在于，对个体而言正确的事情，对总体而言却未必正确。萨谬尔逊曾在其名著《经济学》中就此举例说：如果一个人获得更多货币，处境改善，这对他是件好事。而如果全社会每人都获得了更多货币，则对社会而言可能是件坏事。类似的例子还有：如果一个人踮起脚来可以看得更远，但若所有人都踮起脚来，大家却并不能看得更远。

　　上述有关房价的“合成谬误”之所以出现，首先是因为，房地产行业具有极强的产业关联效应，一旦房地产市场萧条，钢铁、水泥、家具、建筑工程等许多行业都将随之不振。相关行业收入的下降，反过来又会进一步抑制购房的需求，那时即使房价低迷，他们也无法置业。其次，房地产市场具有很强的金融特性，不仅开发商、购房者与银行信贷关系紧密，而且房地产还是其他信贷的主要抵押品之一，这些信贷都建立在房价稳定甚至上涨预期之上。一旦房价下跌，这些信贷就可能迅即面临严重的信用风险，导致银行坏帐急剧增加，金融危机随之出现。金融危机将因此导致货币供应极度收缩，流动性匮乏，进而导致经济萧条。