中低价房日益稀缺 令普通购房者遗憾的2005年

　　2005年的房地产市场对于中低收入的普通购房者来说是遗憾的。房价上涨接近20%；与此同时，许多开发商延后开盘时间，供应量不断萎缩。2006年业内一致认为房价还要上涨，在此背景下，要保证中低价住宅的市场增量，加快盘活中低价房的土地供应、存量房的速度将被提上日程。 

　　五环内单价5000- 6000元成稀缺产品 

　　2005年8月的一天，朝阳北路，国美第一城售楼处。太阳已经高高挂起，售楼处门口热浪涌动，购买国美第一城的购房者排队等候，由于购买者众多，开发商不得不通过摇号的方式来销售。2005年一年来，通过摇号的方式决定购买业主的销售方式在国美第一城已经搞了四次，这一次，售楼处一如既往人声鼎沸，排队等号的购房者似乎比此前三次还要多一些，虽然此次该项目的销售价格已经比2005年1月1日开盘的5300元/平方米的销售均价上涨了整整1000元/平方米。 

　　与国美第一城开盘的情况类似，北京西南三环花乡地界的万年花城二期“玫瑰碗”去年6月开盘时也出现了近千人排队等号局面，万年花城二期的销售价格为5300元/平方米，这个价格成为了京城房地产市场中最受普通购房者追捧的价格。在北京国际投资发展有限公司总裁杜猛看来，这些销售价格在5000元/平方米-6000元/平方米，位于五环内的住宅项目已经成为了京城房地产市场的稀缺产品，而多数购房者首次置业所具有的支付能力也恰好是这些产品，这样的购房者应该占到首次置业者近80%左右。 

　　2005年房价上涨接近20% 

　　2006年1月8日，北京市建委副主任苗乐如在北京大学中国经济研究中心举行的“2006年房地产新春论坛”上透露说，2005年全年北京房地产价格增幅预计为19.89％左右。尽管这一数据没有被最后确认，但2005年房价涨幅近20%已是基本事实，而同比2004年，这个涨幅只在5%左右！我们再回溯到2005年12月中旬，北京市统计局等几个政府部门联合发布的数据显示，2005年前11个月，北京市期房预售成交均价6776元，同比上涨1183元，涨幅达到了21%.2005年前11月商品住宅买卖成交25.4万套，同比下降10.6%，其中，商品住宅期房预售成交16.2万套，1904.8万平方米，同比分别下降21.7%、19.4%.“显然京城房地产购买力下降除了政策调控等几个政策因素外，还有一个主要因素则是目前房屋总价太高，适合普通收入家庭购买能力承受的商品房数量太少。”中原地产华北区域总经理李文杰这样分析。而同样本报和焦点房地产网联合进行的“您的2005年买房经历”调查中，有48%的人表示放弃购买房子的原因是“房屋总价提高，难以承受”，在调查的5个选项中名列第一。 

　　一年来中低价住宅区域房价上涨迅猛 

　　北京整体房价2005年上涨已经是不争的事实，更为重要的是这其中中低价位的房地产产品价格在2005年上涨迅猛。以超低价位入市的国美第一城，2005年1月1日一期开盘销售均价为5300元/平方米，而到了8月21日四期开盘的销售均价已经上涨到6300元/平方米，8个月上涨了1000元/平方米。在南城，星河城从2005年初5500元涨到6900元。玉泉新城一年内单价从5500元涨到6300元。鸿业兴园更是从开盘的4500元涨到5600元。 

　　“可以这样说，北京房地产项目是100%上涨。”北京国际投资发展有限公司总裁杜猛分析，开发商为了赚取更多利润，定期都会上调其产品的销售价格，不论这个房子销售情况是否良好都要上调，这个已经成为一个不成文的行规。同样在本报联合焦点房地产网的调查中，有55%的网友认为目前房价高是“开发商人为提高销售价格”的结果。 

　　■深度解剖 

　　从土地供应政策和盘活存量房入手 

　　2005年10月建设部公开寻求解决中低收入者住房问题，并且将解决中低收入群体的住房问题提上议事日程。而有些城市也正在为解决中低收入群体的住房问题进行一些政策性的倾斜，通过政策来引导开发商进行中低价位房地产项目的开发，其中突出的是2005年上海推出了2000万中低价配套住宅用地，南京也于近日推出了中低价配套用地。 

　　同样北京市建委相关官员从去年初就在不同场合表示，2005年将继续引导开发商多建中低价位商品房，让年收入稍高于6万元、没有资格购买经济适用房的家庭能够买得起、住得进去。但让人略感遗憾的是，到目前为止京城房地产市场中低价位普通住宅实际数量的增长还不明显。 

　　2006年就在开发商的一片喊涨声中向京城公务员、毕业生、拆迁户走来。而2006年房地产市场必须面对这样一个现实，土地公开出让价格不断增长，开发商为了获取更多的利润，倾向于开发高档住宅产品；同时经济适用房正式开始定向销售，这些客观的情况必然将中低收入阶层住宅需求推向了一个更为尴尬的局面。市场房价高涨已经超过其承受能力，而其他一些可以购买的渠道逐渐变窄，那么如何解决这些人群的住房需求应该成为目前政府一个重点考虑的问题。 

　　解决问题的方法并非没有，一方面可以借鉴其他兄弟城市的做法，通过加大中低价位住宅配套土地的出让数量来加大中低价位房屋的市场供应量；另一方面也有业内人士认为，目前京城存量房市场中可以盘活的空置房数量非常大，政府通过一些相关的政策和措施盘活目前京城大量的空置房市场是一步必然要走的路。 

　　■回顾·2005年市场 

　　经济适用房抢购现象依旧 

　　现状：闻风放号排队抢购现象依旧 

　　2005年经济适用房放号连夜排队在天通苑一个项目的放号中至少出现过三次，甚至是在寒冷的冬季都有年龄颇大的老人，颤巍巍地在寒风中排队等号。这样的情形在2005年南城经济适用房主力项目三环新城同样上演。一个共同的特点是多次出现市场风传项目将要放号，于是顿时出现成百上千人排队的情景，即使开发商一而再再而三地辟谣，排队者仍不肯离去。 

　　分析：多数项目已被买家“提前预订” 

　　按照北京市政府关于经济适用房的政策，2005年京城新开工建设的经济适用房为300万平方米，记者对诸如回龙观、天通苑、三环新城等几个在市场上公开放量的经济适用房进行了解后发现，虽然这些项目都不同程度地放了一些号，但却鲜有新盘的身影。 

　　同时这些新放量的经济适用房多为旧项目的后期，不管有没有开工建设或开盘销售，多数项目依旧在延续之前的排号，结果就出现“提前预订”的实际情况。据回龙观经济适用房开发商天鸿集团负责人介绍，2004年回龙观经济适用房放量高达5800套房屋，但是此前网上排号已达2万，因此只有约1/3的排号购买者能够买到这些房，这样的现象同样出现在其他经济适用房项目中，“假如你从2004年才想到购买排号的话，那么你就有可能根本买不到房子，因为此前早有人排队等候了”。李文杰这样说。也就是今年排到的号，要等到下一年实际放量的时候买。 

　　中低价商品房掀热销潮 

　　现状：2005年中低价大盘各卖出数千套 

　　根据北京房地产管理信息网的交易统计数据显示，截至2005年12月31日的住宅产品销售前10位，有三个销售价格低于6000元/平方米的房地产项目，其中国美第一城2005年全年销售住宅产品的数量达到5913套，以销售总金额31亿多元拔得2005年单盘销售头筹；远洋山水项目销售数量则达到5461套，而万年花城全年的销售数量也达到4400套，但是在京城房地产市场上诸如此类住宅产品的数量却非常少。 

　　分析：宏观调控减少了供应量 

　　中原地产提供的数据显示，2004年京城销售价格在3500元－6000元/平方米的普通住宅项目共40个，总规模在900万平方米左右，占当年全年批准预售住宅面积的37%左右。而同样北京市建委、统计局、国土局和发改委联合向社会发布北京去年1-11月房地产市场的运行情况显示，1-11月北京市商品住宅期房平均价格6776元/平方米，同比上涨了1183元/平方米，涨幅为21.2%；其中普通商品住宅6797元/平方米，同比增长12.6%.期房买卖价格低于5000元/平方米的仅占36.9%.显然市场上适合普通购房者购买的住宅产品少之甚少，无法满足市场的需求。 

　　同时由于遭受宏观调控的影响，众多开发商从年中开始采取捂盘的策略，对市场进行观望，这也导致今年住宅供应量的骤减，供需矛盾进一步突出。 

　　系列政策造成二手房市场波动 

　　现状：深受5月营业税增收政策打击 

　　2005年各大二手房市场成交数据显示：1-3月，北京市存量房交易14332套，同比增长39.6%；1-4月，北京市存量房交易21763套，同比增长39.6%；1-5月，北京市存量房交易29641套，同比增长42.1%.但到了5月，七部委新政出台，一手商品房购买不足两年转让要全额交纳营业税。这一政策给整个房地产市场笼罩上了浓厚的观望气氛，二手房成交量也开始萎缩，权威数据显示，5月，全市二手房单月成交7878套，6月份单月成交急速降至4371套，7月份也仅成交4988套。这种特殊的增长曲线表明，政策引致的观望严重影响了二手房市场的成交，这和一级市场在观望中萎靡不振是同一个方向。 

　　分析：一批摇摆不定的人选择购买二手房 

　　中大恒基市场研究人员认为，2005年新的一轮加息和高房价对于二手房市场产生了促进作用，一批摇摆不定的人最终选择了购买二手房。近年来，随着整个房地产行业的发展，新房市场房价的居高不下，二手房市场的异军突起，消费观念的改变，使很多新房市场的潜在客户被挖逐到二手房市场，两轮贷款加息起到了推进作用。但是今年6月开始的新政，在影响一手市场的同时，也严重影响了二手市场。 

　　本报记者张家齐 

　　■网上调查 

　　三个选项超半数 

　　本报与搜狐焦点房地产网联合调查显示，超过一半的网友没有在2005年成功购房；其中又有一半的人放弃购房的原因是房价太高；但依然有一半被调查者称，将在2006年继续寻觅合适的房子。 

　　此外，当被要求用一个词语反映去年的购房感受时，超过44%的人选择了“无奈”。