房屋面积变脸 自有法规对付

　　一直以来，不少购房者都很关注收楼后房屋套内面积与购房合同约定不相符的问题。最近，在海珠区南洲X苑购买了一套小户型的小刘给我们打来电话，倾诉自己购买了“充水”房的气愤。同时也有赤岗某知名楼盘的开发商忍不住向我们诉苦，实际销售面积小于实测面积，过百户业主拒绝交纳多出面积的房款。房屋面积经常玩的“变脸”游戏究竟规则何在？

　　岳城律师事务所袁雪律师指出，针对目前房地产市场上关于销售房产实际面积与销售面积出现误差的一些突出问题，最高法院在2003年3月通过并颁布《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：　

　　(一)面积误差比绝对值在3％以内(含3％)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；(二)面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内(含3％)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内(含3％)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。这使得处理商品房因面积差异引起纠纷地解决有了更明确的法律依据。以下结合具体案例进一步加以分析。

　　【案例一】　小户型还要缩水20％

　　小刘在南洲名苑购买了一套41平方米的一房单位，总价19万元，交楼后办理产权证时，相关部门的测量结果显示，房子实际只有35平方米，也就是说小刘多付了6平方米的价钱，误差接近15％。之前双方在合同中约定，误差超过3％，买方可以退房，不退的话违约一方要支付双倍的赔偿。但发展商拒绝小刘退房的要求，只同意返还6平方米的价钱给他。

　　【律师意见】　业主权利主张应支持

　　根据《商品房销售管理办法》相关规定，房屋的面积误差比的计算公式为：面积误差比＝(合同约定面积－产权登记面积)／合同约定面积，所以本案中小刘所购房屋的面积误差比约为15％即(41－35)／41。因为之前双方在合同中约定，误差超过3％，买方可以退房，不退的话违约一方要支付双倍的赔偿，所以小刘有权依合同选择救济方法。1、如果小刘不打算退房，可以要求开发商退回小刘多付6平方米的购房款，并支付双倍的赔偿金；如果小刘打算退房，则可以要求退房、返还购房款本息，并支付违约金。小刘可以先与开发商协商；如果协商不成，则可以通过诉讼解决。

　　【案例二】　房子变大也要补钱

　　法律是一把双刃剑，它不只是保护购房者的合法权益，它同时也保护着开发商的合法权益。海珠赤岗某小区交楼一年多了，在办理产权证时，相关部门发现其B区近100户单位的实测面积比合同约定的都大了1％—3％不等，于是发展商发出通知，要求大家补交多出面积的钱。不少住户这时候不干了，他们认为，当初买房是冲着这里总价便宜，如果知道总价又多出这么多，就不买了，于是过半单位的业主拒绝补交房款。发展商虽然有合同和相关规定支持，但无奈钱在业主的手中。最后他们贴出通告，限令的3个月，不补交房款的住户将被停水停电。

　　【律师意见】　发展商有理　也要遵守法律

　　首先应该明确合同约定是按套(单元)计价还是按套内建筑面积或者建筑面积计价。《商品房销售管理办法》第十八条规定“商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。”

　　本案中，如果合同约定的购房款式按套(单元)计算的，那么发展商无权要求业主补交多出面积的钱。也就是说业主的主张是正确的，而开发商“限令业主3个月内补交房款，不补交房款的住户将被停水停电”的行为侵犯了业主的合法权益，业主可以通过协商或者诉讼的方法维护自己的合法权益。如果合同约定的购房款是按套内建筑面积或者建筑面积计算的，则开发商可以要求业主补交多出面积的钱。但是发展商通过停水停电的手段强迫业主交付增加的购房款的做法是错误的，而且可能导致侵犯业主的合法权益。发展商可以向法院提起诉讼，判决生效后，如果业主仍拒绝支付，则可以申请法院强制执行。在此也提醒发展商，不要滥用自己手中的权利，漠视业主合法权益，碰到类似情况应通过法律途径解决。

2004年8月22日 南方日报